En 2025, de nombreux propriétaires de biens inoccupés risquent de se retrouver avec une mauvaise surprise fiscale. Un simple oubli de déclaration ou un logement laissé vide trop longtemps peut entraîner une taxation allant jusqu’à 60 %. C’est particulièrement vrai dans certaines communes du sud-est, où la pression immobilière pousse les collectivités à appliquer la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) avec une rigueur accrue. Pour éviter de payer le prix fort, il est indispensable de comprendre les règles en vigueur et les démarches à effectuer.
Sommaire
Quels logements sont visés par cette taxe de 60 % ?
Contrairement à ce que beaucoup pensent, ce ne sont pas uniquement les grandes métropoles comme Marseille ou Nice qui sont concernées. De nombreuses communes plus petites, souvent touristiques ou à forte tension locative, ont décidé d’instaurer la THLV. Elle cible les logements non meublés, inoccupés depuis plus de deux ans, situés en dehors des zones classées TLV (taxe sur les logements vacants nationale), mais dans des territoires où la demande de logement reste forte.
La taxe repose sur l’ancienne assiette de la taxe d’habitation, avec un taux voté par chaque commune. En 2025, certaines ont fixé ce taux au plafond autorisé : 60 %. Si votre bien est concerné et que vous n’avez pas déclaré sa situation, vous risquez de recevoir un avis d’imposition salé.
La déclaration à ne surtout pas oublier
Depuis la réforme de 2023, tout propriétaire doit obligatoirement déclarer la situation d’occupation de ses biens sur son espace personnel sur impots.gouv.fr, dans la rubrique « Biens immobiliers ». Cette formalité, souvent oubliée, est pourtant le seul moyen pour l’administration de savoir si votre logement est habité, loué, secondaire… ou vide.
Si cette déclaration n’est pas faite, l’administration part du principe que le bien est vacant. Résultat : vous pouvez être automatiquement taxé, même si votre logement est utilisé ponctuellement ou mis en location sans succès.
“Beaucoup de propriétaires pensent que leur logement secondaire est à l’abri, mais s’il est vide et non déclaré, il peut être assimilé à un logement vacant.”
Quels sont les critères pour échapper à la THLV ?
Il existe plusieurs cas d’exonération, mais encore faut-il les connaître et pouvoir les justifier. Si votre bien est en vente ou en location sans trouver preneur, vous pouvez être exonéré, à condition de fournir les preuves de vos démarches (mandats, annonces, visites). Un logement en travaux lourds — à hauteur de 25 % de sa valeur — peut aussi être exempté, tout comme les logements occupés plus de 90 jours consécutifs dans l’année.
Mais attention : ces critères sont stricts et les justificatifs doivent être solides. Un simple mot du voisin ne suffit pas. Sans dossier clair, le fisc n’hésite pas à appliquer la taxe.
“Ceux qui ont cru qu’un bien vide, mais en bon état, ne serait pas repéré se trompent. Les contrôles sont de plus en plus automatisés.”
Comment éviter de payer pour un logement vide ?
Deux actions concrètes permettent de se protéger. La première, c’est d’effectuer sa déclaration en ligne, chaque année, dès que la situation du bien change. Cela ne prend que quelques minutes mais évite bien des soucis. La seconde, c’est de ne pas laisser un logement vide sans projet clair : même un meublé en location saisonnière échappe à la THLV s’il est correctement déclaré.
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Pour éviter une taxation pouvant aller jusqu’à 60 %, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur fisc et logements : qui doit encore déclarer ses biens en 2025 ? Ce que vous risquez si vous oubliez.
En 2025, évitez les lourdes sanctions fiscales en apprenant comment un simple mot peut déclencher une taxe : l’erreur fiscale à éviter absolument.
Si vous êtes dans une commune concernée par la THLV ou la TLV, renseignez-vous directement auprès de votre mairie. Certaines collectivités ont mis en place des dispositifs d’accompagnement, voire des aides à la rénovation, pour encourager la remise sur le marché locatif.
Les erreurs qui coûtent cher
L’une des erreurs les plus fréquentes est de penser qu’un logement secondaire, meublé et utilisé de temps en temps, ne peut pas être taxé. Or, s’il est vide une bonne partie de l’année et mal déclaré, il peut tomber dans les mailles du filet fiscal. Même chose pour un bien hérité ou en indivision : s’il n’est pas clairement déclaré par les ayants droit, il est considéré vacant par défaut.
Enfin, un point souvent ignoré : la taxe peut s’accumuler sur plusieurs années, avec des pénalités à la clé. Le fisc ne vous oublie pas. Il peut revenir sur les années précédentes si la situation du bien n’a pas été mise à jour correctement.
Un dernier conseil si vous êtes propriétaire dans le Sud
Dans des villes comme Aix-en-Provence, Fréjus, Toulon ou Draguignan, les arrêtés municipaux sur la THLV sont de plus en plus nombreux. Et les communes touristiques sont particulièrement attentives aux logements laissés vacants hors saison. Renseignez-vous localement : certaines municipalités ont instauré la taxe sans grande communication. La surprise peut être mauvaise.
Mis à jour le 25 mars 2026
