Jean n’a jamais envisagé de vendre. Ce mas en pierre, niché entre les oliviers et les collines sèches, il l’a vu grandir comme on regarde un arbre reprendre racine génération après génération. À 72 ans, ce n’est pas le fruit d’un placement qu’il souhaite transmettre. C’est un bout de vie, une histoire, un ancrage. Mais voilà : transmettre un bien immobilier en Provence, surtout de cette valeur, peut vite tourner au casse-tête fiscal. Et Jean n’a pas envie que ses petits-enfants héritent d’un problème plutôt que d’un lieu. Ce qu’il découvre pourtant va tout changer.
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La transmission d’un mas : pourquoi ça coince si on ne s’y prend pas bien
Transmettre un mas provençal, ce n’est pas comme léguer un appartement en ville. Il y a le bâtiment, bien sûr, mais aussi les annexes, les terrains agricoles, les souvenirs… Et souvent, une valeur foncière bien au-dessus des abattements classiques. À partir du moment où on sort du lien direct parent-enfant, la pression fiscale se durcit. Dans le cas de Jean, qui souhaite transmettre à ses petits-enfants, l’abattement applicable n’est que de 31 865 € par petit-enfant. Autant dire : rien face à un mas estimé à plus de 600 000 €.
C’est là que la clause de réserve d’usufruit entre en jeu. Une clause simple en apparence, mais redoutablement efficace quand elle est bien utilisée.
La clause qui change tout : l’usufruit réservé
Jean décide de transmettre la nue-propriété de son mas, tout en conservant l’usufruit jusqu’à la fin de sa vie. Autrement dit : ses petits-enfants deviennent les propriétaires “en devenir” du mas, mais lui garde l’usage, l’habitation, ou les loyers éventuels. Sur le papier, ça semble anodin. En pratique, c’est un levier fiscal redoutable.
Pourquoi ? Parce que la fiscalité ne s’applique pas sur la valeur pleine du bien, mais uniquement sur la part transmise : la nue-propriété. Et cette part est déterminée en fonction de l’âge du donateur. À 72 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur du bien. Autrement dit, les impôts sont calculés sur 420 000 € au lieu de 600 000 €. Une différence énorme à l’échelle des droits de donation.
Résultat : Jean peut transmettre en douceur, sans vendre, sans déménager, sans faire exploser les frais. Et surtout, il peut organiser cette transmission à l’avance, éviter les querelles de succession, et préparer ses petits-enfants à devenir, un jour, les gardiens de ce lieu.
Ce qu’il faut prévoir pour ne pas se faire piéger
Ce type de donation ne s’improvise pas. Elle doit être encadrée par un acte notarié clair, avec un état des lieux précis du bien et des clauses bien rédigées. Il faut aussi que le mas soit en ordre : titres de propriété, situation cadastrale, éventuelles servitudes… Ce n’est pas un détail, surtout dans les zones rurales où certains mas ont connu plusieurs extensions ou transformations sans formalités.
Par ailleurs, si Jean décidait un jour de louer le mas, les revenus lui reviendraient — car il en conserve l’usufruit. Et si des travaux sont à prévoir, c’est à lui, l’usufruitier, de les prendre en charge. Un détail qui peut devenir un point de friction s’il n’est pas anticipé.
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Pourquoi le mas provençal s’y prête particulièrement
Un mas, par définition, n’est pas qu’un bien immobilier. C’est souvent un bien patrimonial, transmis dans un cadre rural, avec parfois un usage mixte (résidence, terres agricoles, gîte). Cette diversité d’usages justifie pleinement le recours à une donation avec réserve d’usufruit. Elle permet de préserver l’unité du bien, d’éviter les reventes forcées, et de garantir que le mas reste dans le giron familial, comme il l’a toujours été.
En Provence, où le prix du foncier ne cesse d’augmenter, c’est une manière de protéger les racines tout en s’adaptant aux réalités fiscales d’aujourd’hui.
Un dernier conseil à ne pas négliger
“Ne vous contentez pas d’un notaire : trouvez-en un qui connaît les spécificités rurales et fiscales de votre région. Un mas, ce n’est pas qu’un bien immobilier. C’est une histoire qu’on prolonge.”
Mis à jour le 25 mars 2026
