Vous cherchez à investir à Marseille, mais les prix vous paraissent déjà trop hauts ? La deuxième ville de France affiche désormais un prix moyen qui dépasse les 3 500 €/m², avec une hausse de +12 % depuis janvier selon les dernières données publiées. Mais tout n’est pas verrouillé.
Quelques poches urbaines résistent encore. Et pas des moindres. Dans certains quartiers en mutation, il est encore possible d’acheter en dessous des 2 800 €/m². Un signal rare, dans une ville dont le potentiel locatif dépasse celui de Paris, et où les projets de transformation urbaine réécrivent la carte des opportunités.
Si vous avez une vision à moyen terme, et que vous savez où regarder, il est encore temps d’entrer à Marseille sans y laisser vos marges.
Sommaire
Pourquoi Marseille attire autant en 2025
En 2025, Marseille continue de capitaliser sur sa dynamique post-Covid. Télétravail, exode urbain, réindustrialisation, regain touristique… La ville coche de plus en plus de cases. À cela s’ajoute un contexte national tendu : les villes moyennes plafonnent, Paris recule, et Marseille reste l’une des rares métropoles à conjuguer attractivité et prix encore « abordables » dans certains secteurs.
Le marché en tire les conséquences. Sur douze mois, les prix marseillais ont bondi de +12 % pour atteindre 3 592 €/m² en moyenne selon MySweetImmo. Et la pression ne retombe pas. L’offre neuve se contracte, les permis ralentissent, les investisseurs se repositionnent.
Ce que ça change si vous achetez maintenant
Attendre une baisse ? Peu probable, sauf événement majeur. Le cycle reste haussier, porté par la rareté de l’offre dans les quartiers centraux et la forte demande locative. Mieux vaut viser des zones encore sous-cotées mais en voie d’amélioration. C’est là que se nichent les dernières marges d’achat à moins de 2 800 €/m². Après, il sera trop tard.
Le rendement brut locatif à Marseille oscille entre 4,8 % et 6 % selon les quartiers, bien au-dessus des grandes métropoles françaises. Et le différentiel de prix au mètre carré reste une chance unique pour constituer du patrimoine.
Les trois quartiers qui restent sous les radars
1. La Cabucelle (15e)
Située dans les quartiers nord, à deux pas de l’Estaque, La Cabucelle affiche des prix autour de 2 338 €/m². Longtemps ignorée, elle attire à nouveau depuis la réhabilitation du port et les projets liés à Euroméditerranée 2. Son tissu urbain dense, ses accès rapides vers l’A7 et sa proximité avec le futur boulevard urbain nord en font une zone logiquement sous-évaluée. Une bonne affaire pour qui sait lire les plans d’urbanisme.
2. Saint-Mauront (3e)
Ce quartier à l’est de la Belle-de-Mai se transforme lentement mais sûrement. Intégré au NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain), il attire les bailleurs sociaux, les investisseurs privés et les jeunes actifs. Le mètre carré y dépasse à peine les 2 700 € et certains biens bien placés tombent en dessous. Sa proximité avec la gare Saint-Charles et les futures extensions du tram renforcent sa valeur future.
3. Frais-Vallon (13e)
Coincé entre le Merlan et la Rose, ce micro-quartier longtemps délaissé affiche un prix moyen de 2 215 €/m² selon MeilleursAgents. Pourtant, sa desserte par le métro (ligne 1) et ses programmes de rénovation font de lui un bon candidat pour un achat long terme. Moins dense que d’autres secteurs du nord-est marseillais, il offre des possibilités de transformation de biens avec jardin ou terrasse, rares dans cette gamme de prix.
Pour mieux comprendre les opportunités d’investissement, découvrez pourquoi cette ville offre des prix 4 fois plus bas qu’à Biarritz, une opportunité en or.
Lors de vos recherches dans ces quartiers abordables, n’oubliez pas ce détail que beaucoup oublient lors des visites au printemps… et qui peut coûter cher.
Un conseil si vous cherchez à investir
« Visez les biens lumineux, bien orientés et proches des stations de transport existantes ou à venir. Le prix bas seul ne suffit pas. C’est la connexion au reste de la ville qui fera la différence dans 5 ans. »
Ce que vous pouvez anticiper dès maintenant
Les trois quartiers cités ne resteront pas sous les 2 800 €/m² indéfiniment. Déjà, les agences constatent une baisse des délais de vente. Certaines rues, proches des pôles stratégiques (hôpitaux, ZAC, lycées techniques), changent de profil à vue d’œil. Les acheteurs avisés se positionnent hors plateforme, en direct ou via des mandats ciblés.
Avec une projection de +8 % supplémentaires d’ici fin 2025, le timing est serré. Mais ce type de quartier permet encore des achats à cashflow neutre ou positif en location longue durée — voire très rentable en coliving ou meublé étudiant.
La difficulté, ce n’est pas le potentiel. C’est d’avoir l’audace d’y croire au bon moment.
Mis à jour le 25 mars 2026
